Cosa fa davvero un architetto in una ristrutturazione

È la domanda che mi sento fare più spesso, di solito con un certo imbarazzo: mi serve davvero un architetto, o posso rivolgermi direttamente a un'impresa? È una domanda legittima. Provo a rispondere raccontando cosa succede, concretamente, dal primo sopralluogo alla fine dei lavori.

Chiarisco subito una cosa: ci sono lavori in cui un progettista non serve. Se devi rifare un bagno identico a com'è, l'impresa basta e avanza. Il discorso cambia quando l'appartamento va riorganizzato, quando gli impianti sono da rifare, quando c'è un vincolo, o quando il budget è tale che sbagliare costa caro.

Primo: Studio dello Stato di Fatto, capire la situazione

Un incarico non comincia dal progetto, comincia dal rilievo. Si misura l'immobile com'è, non come dice la planimetria catastale, e quasi sempre le due cose non coincidono. Poi si verifica lo stato legittimo: cioè se quello che c'è oggi corrisponde a quello che a suo tempo è stato autorizzato.

È un passaggio noioso e invisibile, ed è quello che salva i cantieri. Una difformità scoperta a lavori iniziati blocca tutto, costringe a una sanatoria e sposta le date di mesi. La stessa difformità scoperta prima si gestisce con calma, a volte si risolve in una pratica, a volte cambia il progetto — ma non ferma nulla.

Secondo: Il Progetto, decidere prima e non in cantiere

Il progetto serve a prendere le decisioni quando cambiarle costa zero. Su un disegno spostare una parete è un tratto di matita; in cantiere è una demolizione, un nuovo tracciamento degli impianti, due settimane e una variante di prezzo.

In questa fase si definiscono la distribuzione degli spazi, i percorsi della luce, i punti luce e le prese, l'altezza dei sanitari, il verso di apertura delle porte, i materiali e i loro accostamenti. Sembrano dettagli: sono esattamente le cose che, se decise male o tardi, si vedono tutti i giorni per vent'anni.

Ogni decisione presa in cantiere è una decisione presa di fretta, con meno informazioni e più pressione.

Terzo: la pratica edilizia

In base a cosa si tocca serve un titolo edilizio diverso: comunicazione asseverata per gli interventi più contenuti, segnalazione certificata quando si interviene su parti strutturali o sui prospetti, permesso di costruire per le trasformazioni più profonde. Se l'immobile è tutelato o sta in centro storico si aggiungono altri passaggi, con altri tempi.

La pratica non è burocrazia da subire: è il documento che rende il tuo intervento legittimo e che ti servirà il giorno in cui venderai casa. Un immobile con le pratiche in ordine si vende; uno con una difformità non dichiarata si vende male, o non si vende affatto.

Quarto: Computo, Quadro Economico e scelta dell'impresa

Definito il progetto, il passaggio successivo è tradurlo in numeri. Dal progetto si ricava il computo metrico estimativo: l'insieme delle lavorazioni previste, ciascuna descritta in una voce con la propria unità di misura, la quantità rilevata sui disegni e il prezzo unitario desunto da un prezzario di riferimento o da un'analisi prezzi dedicata.

Il computo restituisce l'importo dei lavori, che è solo una parte della spesa. Per conoscere l'impegno economico complessivo serve il quadro economico, che affianca all'importo dei lavori le cosiddette somme a disposizione della committenza: imposte, spese tecniche di progettazione, direzione lavori e coordinamento della sicurezza, oneri e diritti di segreteria, allacciamenti, indagini preliminari e la quota destinata agli imprevisti.

La distinzione non è formale. L'importo dei lavori è la cifra che si negozia con le imprese; il quadro economico è la cifra che devi effettivamente avere a disposizione. Confondere le due è l'errore che, più di ogni altro, porta un intervento a fermarsi a due terzi del percorso.

Sul computo si imposta poi la consultazione delle imprese. Lo stesso identico documento — computo, elaborati grafici, capitolato descrittivo delle finiture — viene trasmesso a tre o quattro operatori, che formulano la propria offerta sulle medesime quantità e sulle medesime descrizioni. Le offerte tornano quindi omogenee e si possono confrontare voce per voce, non solo sul totale.

A quel punto la valutazione non riguarda più soltanto il prezzo. Si verifica la congruità delle singole voci, si chiedono chiarimenti sugli scostamenti anomali, si considerano il programma dei lavori proposto, le referenze, la solidità dell'organizzazione di cantiere e le garanzie offerte. Un ribasso concentrato su una sola categoria di lavorazioni, di norma, non è un risparmio: è una voce che verrà recuperata in corso d'opera sotto forma di variante.

Senza un computo condiviso non si confrontano tre offerte: si confrontano tre interpretazioni diverse dello stesso lavoro.

Quinto: la direzione lavori

Durante il cantiere il mio ruolo è verificare che ciò che si costruisce corrisponda a quello che è stato progettato e pagato, tenere l'ordine delle lavorazioni, risolvere e minimizzare gli imprevisti — perché un immobile esistente nasconde sempre qualche sorpresa, a meno che non la si sappia individuare tempestivamente — e controllare la contabilità: gli stati di avanzamento, le possibili varianti, il saldo finale.

C'è anche una funzione meno tecnica, che però conta: fare da arbitro. Committente e impresa hanno interessi diversi, ed è normale. Avere qualcuno che sta in mezzo, che conosce il progetto e che risponde professionalmente di quello che firma, evita che le discussioni diventino contenziosi.

E se l'architetto non c'è?

Non succede una catastrofe. Succedono, con regolarità, quattro cose:

• le scelte si prendono in cantiere, sotto pressione, guardando un muro invece di un disegno;
• i preventivi non sono confrontabili, quindi si sceglie sul totale e non sul contenuto;
• le varianti in corso d'opera non hanno un prezzo concordato prima, e il conto finale si allontana da quello di partenza;
• manca qualcuno che rappresenti il tuo interesse quando qualcosa non va come avrebbe dovuto.

Quanto incide sul costo

La parcella di progettazione e direzione lavori è una percentuale dell'importo dei lavori e va concordata all'inizio, per iscritto, insieme all'elenco preciso delle prestazioni comprese. Ti consiglio di chiederla sempre così: non un numero, ma un numero accanto a un elenco di cose.

Sul fatto che l'incarico si ripaghi da sé non ti chiedo di credermi sulla parola: chiedilo a chi ha fatto una ristrutturazione senza. La gara fra imprese su un computo unico, da sola, sposta cifre importanti; le varianti evitate spostano il resto.

Se stai valutando un intervento e vuoi capire se ha senso coinvolgermi, il primo confronto è gratuito e serve esattamente a questo: guardare l'immobile, capire cosa vuoi farne e dirti con franchezza se ti serve il mio aiuto o se puoi farne a meno.